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          都市計畫類型: 都市計畫類型:國防建設計畫 --->台灣地區綜合開發計畫 <------經濟發展計畫 <---社會建設 計畫 | 區域計畫&nbs 票貼p; |(縣市綜合發展計畫) 都市計畫 ----> 非都市土地使用計畫  了解 整個結?貸款c與 上位結構及體系, 思緒 就會變得比較清晰! 判斷 就會比較正確! 口說英語不難_難在"沒有自己的想法 "！時間不夠怎麼辦: 聽說讀寫能力短時間學習 澎湖民宿要訣 基本步 : 英語很簡單! 說明0 (因為重要,所以必須更簡單)第一步：學會問! 說明1 第二步：學會答! 說明2 第三步：學 新成屋會說故事! 說明3 第四步：學會答辯!　 　 　 說明4 第五步：學會演講! 簡單做即席演講 第六步：學會即席演講! 如何做即席演講 第七步：學會聊下去！ 房屋買賣 說明7 第八步：掌握說的變化！  說明8 第九步 : 控制自己的情緒與想法! 說明9 第十步: 不要讓"例外"壞了妳的學習步驟! 說明10 請參考我的部落格如下: 英語學習重點: 請選擇:五大句 有巢氏房屋子的建立 請選擇:文法是一種位置學1 請選擇:文法是一種位置學2 請選擇:文法是一種位置學3 請選擇:文法是一種位置學4 請選擇:文法是一種位置學5 請選擇:妳會用英語問"問題"嗎? 請選擇:擴大句子 請選擇:縮簡句子 請選擇:簡單做即席演講 請選擇:如 買屋網何做即席演講 免費下載專區:1.背動詞的檔案分享辦法 .2.增進動詞品質的分享辦法 .3.字根拆解動詞的分享辦法 .4.特殊領域動詞的分享辦法 .5.五大句型重要筆記的分享辦法. 6.如何問問題與如何回答問題的問句大全 .7.定詞與量詞. 8.倒裝句大全 .9.下載高王觀世音真經 買屋 MP3音樂檔.10.梁國鋒的部落格 11.文法筆記下載. 在Emule打  "感謝張明義的朋友梁國鋒_英文文法筆記3" 即可下載成功! 12.英語聖經有聲MP3下載. 據說在Emule打"New Testament新約聖經國際版" 新成屋 或打"New Testament新約聖經新國際版" p.s.我的原版(新約)已捐給盲人圖書館....不能借給各位或作交換之用!   .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 酒肉朋友  .

          名詞簡單化! {名詞前} {名詞後 } [ 名詞 動詞 名詞 ARMANI ] <----可以點選ㄛ 主詞 動?花蓮民宿? 受詞 ( 連接詞 ) + (另一個句子) [ 租辦公室 主要結構=名詞與動詞  ] 誰的動詞? 襯衫 {形容詞片語與子句為附屬結構} 開口說英語不難_難在"沒有自己的想法 "！第一步：學會問! 酒店兼職 說明1 第二步：學會答! 說明2 第三步：學會說故事! 說明3 第四步：學會答辯!　 　 　 說明4 第五步 褐藻醣膠：學會演講! 簡單做即席演講 第六步：學會即席演講! 如何做即席演講 第七步：學會聊下去！ 說明7 第八步：掌握說的變化！  裝潢 說明8 第九步 : 控制自己的情緒與想法! 說明9 請參考我的部落格如下: 英語學習重點: 請選擇:五大句子的建立 請選擇:文法是一種位置學1 請選擇:文法是一種位置學2 請選擇:文法是一種位置學3 請 襯衫選擇:文法是一種位置學4 請選擇:文法是一種位置學5 請選擇:妳會用英語問"問題"嗎? 請選擇:擴大句子 請選擇:縮簡句子 請選擇:簡單做即席演講 請選擇:如何做即席演講 也可以看看我的留言版 ! 大多是讚美與感謝!也會 室內設計有心得分享!如果是第一次進來:建議看我的自我介紹中”文章分類”解說！ .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 澎湖民宿  .

          有好老公沒有好婆婆?! 1/1我睜著愛睏的雙眼到緣道觀音廟,主要是為了祈福求平安符,但也因緣際會求了一張籤詩:一心兩事/一事兩心/新花枯樹/直待交春...我問的是婚姻;其實不問我心裡也有數 會場佈置,金主老爺是世間唯一難得的好男人,我的話雖不一定都聽,但是只要是有道理的大部分金主老爺大都會依我,但是我心裡為何還?房屋出租酗G心呢?原因無它,只因為有一個說話直接又不顧別人感受的準婆婆~原本我會認為只要有愛一切都不會是問題,但其實這根本就是自欺欺人的想法 開幕活動,金主老爺自己也知道要跟他媽媽講道理根本就是件沒有道理的事情,只要不順他媽媽的意思,什麼難聽的話都可以說得出來,其實我實在非常猶豫要怎麼跟他媽媽相處,許 宜蘭民宿多事情我雖吃了暗虧也都忍了下來,因為那其實不是什麼大事,當晚輩的也不必太過計較,但是有一個最要命的,那就是她只顧自己喜好來說,完全不顧他人想法,不管我付出多少,總是被一句沒 襯衫道理的話說得體無完膚,唉!睜眼說瞎話大概就是她的習性了吧? 如果這也算是考驗,那我真的對祖師爺佩服不已,因為切中我的要害,甚至我問自己,把自己修行到這種無我狀態所求為何 吳哥窟?我不能有點人味有點性格有點脾氣嗎?我喜歡這樣放縱的自己,卻...天地不容嗎?一定要成為那樣賢淑良德的女子才是我的功課不成?修行真是一條不歸路,也就是如果我愚昧無知不知所謂直到終老會不會更快樂些?現在懂了這 有巢氏房屋丁點就被迫面對更多的所謂嗎?啊!這樣才是我的福報才是正道我很清楚,壓根不想長進得我終於也讓祖師爺巧妙的擺在對的地方開始面對缺點面對問題了,圓融世俗的每一件事,寬宏面對世俗的每一件事,過去紅塵對我來說是天堂,罪也無妨,善也無妨, 西裝只要自己開心就好,現在是要讓自己跟別人都開心,而且是讓惹自己不開心的人開心,真是有夠可怕的功課! 不過所有功課都有交卷的時候,這個功課也是!心轉意轉念轉直到交春,婚期是否可以順利可以履行就看我的心有沒有接受有沒有能力去應對這個可 長灘島怕的殺手級婆婆,跟沒道理的人講道理很愚蠢,不過我也希望自己愚蠢,看能不能稍稍改變這個口無遮攔的老人家,讓她變成人見人愛的好媽媽~   .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 小型辦公室  .

          信義計畫區 信義計畫區 全台重劃區範本的信義計畫區，早已是北市乃 房地產至?酒店經紀x灣的看板級區域。不過，七○年代 酒店工作即開始進行的本計劃，是到接近九○年代，才發 找房子展出目前的規模；大家現在看到的豪宅、百貨和頂級辦公大樓，其實都是這五 結婚、六年間才逐漸冒出。由於信義計畫區之故，信義區內出現只隔條街，房市發展及行情?酒店經紀o有如天壤之別的特殊情況。以該計劃區南側的區域來說，在計劃區範圍內，新屋價都在六、七字頭，就連五年內的中古 面膜屋也要價四、五十萬；然一離開計劃區範圍，新屋價格能有三字頭，就算高檔。 在地段及重劃價值的哄抬下，本區房市產品非 情趣用品豪宅莫屬~~   .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 膠原蛋白  .

          為了協助人們了解多樣的人格特質，專家學者化繁為簡地將之分類，並將人格類型類比為特質相近的動物，使分類模型更易於理解 主管經／動物園園長 【經濟日報╱林行宜】 俗話說：一樣米養百樣人。為了協助人們了解多樣的人格特質，專家學者化繁為簡地將之分?酒店兼職A並將人格類型類比為特質相近的動物，使分類模型更易於理解。DISC人格模型中的老虎、孔雀、無尾熊與貓頭鷹，即為運用此手法。 除了人格特質外，多樣化的工作類型亦可仿造上 房屋出租述的方式，生動地比擬為動物。 例如，單位內的基礎性工作，有如可愛動物區內的小動物，溫馴而易親近。時程較長或需動用龐大資源的專案，像頭巨型草食動物，得耗用大量的人力、物力始能面面俱到。高風 信用貸款險性、高困難度的工作類型，則有如獅虎類的猛獸，極富張力與挑戰性。 將工作依其屬性比擬為不同類型的動物後，工作職場將宛如動物園般，擁有各式各樣的動物類型。 職場中的主管則將化身為動物園園長，其主要的角色與任?酒店兼職A則是依據所轄動物管理員的能力與特質，派任其照料與餵養合適的動物類型，並驗收其成果。 可愛動物區的工作類型，因挑戰性與風險較低，適宜交給技能與經驗尚不足的新進員工。除了藉以培訓基礎專業職能外，也可用以觀察其是否適任，或?會場佈置茷媊釣鞃鄏V不同的職涯方向。 猶如犀牛或大象等巨型草食類動物的大型專案，通常得安排數人共同參與，並指派專案管理者。協調數人共同照料一頭巨獸，可培養專案管理者溝通與調度的能力；參與的成員，則能藉專案擴大視野與工作廣度，避免見樹不見林的問題 居酒屋。 危險性高且風險大的任務，如同伺候獅、虎等猛獸般，如果沒有良好的訓練與餵養資歷，可能一個不留神，反遭動物攻擊而受傷。故得挑選藝高膽大者，方能擔此重任。 如果動物園園長分派任務不當，將導致動物生病、死亡，或照料動物者不慎傷亡。意即不當的工作安排，將使團隊工作 有巢氏房屋進度延宕或失敗收場，或團隊成員因無法勝任而致身心受挫。 為避免此狀況，主管得了解員工的特質與能力，並依據工作特性，再進行任務之指派、分配。 愈能掌握動物本性的管理員，愈能讓動物展現最生動的生命力。同樣地，部屬的本質學能愈能搭配工作屬性，則工作效率與績效表現就愈亮眼。 動物園 網路行銷園長在指派各區動物管理員後，得定期在不同的園區內巡視，確認動物們與管理員的身心狀態與彼此的互動狀況，並適時伸出援手。主管則在例行的工作進度確認中，釐清問題與提供必要資源，並確保轄下人員均適才適所。 略顯枯燥生硬的管理學理論，若加入生動的比喻與元素，相信將更易於讓人吸收與理解。 主管在面對困難的管 酒肉朋友理難題，可以加上些許想像力，將工作比擬為不同的動物，讓自己戴上動物園園長的帽子，在莞爾一笑之餘，也讓不同類型的工作任務，都能找到合適的主子，使自己所主導的職場動物園，能展現其特色與價值。 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 找房子  .

          台灣~~高雄市~統一夢公園Dream Mall(二) 統一夢公園 DREAM MALL─南台灣明日之星 三十年來統一集團從國內單一產品事業體，發展成為一個多元化經營的綜合性跨國生活產業集團，秉持「誠實苦幹」、「創新求新」的企業精神及堅持保障消費者權益的理念；現在，成功而務實的統一集團正計劃在南台灣打造一個購物天堂一統一夢公園 Dream Mall。 統一集團總裁高清愿親自領軍用心打造南台灣 統一企業三十年來持「誠實苦幹」、「創新求新」的企業精神及堅持保障消費者權益的理念，自小到大，從國內單一產品事業體發展成為一個多元化經營的綜合性跨國生活產業集團；經營範圍從最初的麵粉飼料，逐步拓展到食糧、食品、飲料、超商、物流配送、 西服量販、速食、藥品、營建、電子、金融、保險、證券、休閒等。現在，著手進行的購物中心開發，不僅可總合企業體旗下的商品線，實現統一企業一貫理念，提供物超所值的與多采多姿的商品與服務外，更可進一步提昇國人的購物、休閒、生活環境及生活品質。 面對跨世紀的挑戰與競爭，統一集團配合政府「立足台灣、放眼天下」的政策，以更前瞻的眼光與宏觀的格局，作為企業多角化經營之方計，無論是亞太營運中心、國建六年計劃、振興經濟方案、政府再造工程、或推動工商綜合區的開發等等都不遺餘力。本次規劃統一夢公園Dream Mall，便是統一集團總裁高清愿斥資三百億元投資建構，在不景氣的當下，更是投資台 九份民宿灣的一個典範。Top 　 統立開發總經理葉致中專業搭配實務致力築「夢」踏實 統立開發總經理葉致中，專攻工程規劃與大型計劃營運管理，對遊憩、零售商業、都市計劃、管理科學及複合式土地開發有深入涉獵。並深刻了解美、日、歐洲等先進國家開發經營大型購物中心的經驗與專業知識、台灣本土購物中心開發過程與商場零售經營管理環境，及近年來負責數個大型購物中心的研究心得，專業學識加上實務經驗，被認為是此次擔任統一夢公園Dream Mall個案主持人的最佳人選。 葉致中表示，大型購物中心提供給消費者不僅是消費購物的多樣性、方便性而已，它更提供給人們一種體驗—無論是物質層 婚禮顧問面或精神層面的滿足經驗。因為在現代的大型購物中心，是以「小都市」的中心概念為設計理念，進入大型購物中心的消費者，可以盡情享有購物、餐飲、樂、住宿、休閒、運動健身、文化社交、醫療、金融、會議、辦公、資訊、郵政、行政、社褔等多元化服務；更重要的是在消費者對於品質的強烈要求與需要下，大型購物中心無論在產品、環境、設施、服務內容及態度等方面，必需能充份滿足消費者。而以這樣的概念建構成的多元化大型購物中心，不僅能符合多數消費者的需求，更可進一步成為振興經濟的重要指標。 葉致中帶領下的統立開發，除現階段高雄統一夢公園Dream Mall的開發規劃外，同時計劃在不久的將來，配合統一集團經營發展，陸續於台南、台 酒店打工中、台北等都會區各開發設置一座現代生活的多功能大型購物中心。Top 統一夢公園─軟硬體相輔相成建立堅強優秀團隊 統一夢公園Dream Mall由極具盛名的建築設計公司—RTKL負責設計；由國際著名零售顧問商CB Richard Ellis International Retail Development Services整體開發；並搭配日商PARCO、東神開發及全球性之廣告商—美商博達華商在軟硬體的相輔相成，建立堅強之經營團隊。 基於對人文價值、優良設計技術、敏銳設計觀點及反應客戶服務等各方面不變的承諾，RTKL，於巴爾的摩總部，洛杉機、芝加哥、達拉斯及華盛頓等區域性辦公室，倫敦、東京及香港等國際性辦公室，墨西哥、澳洲、大陸及德國等聯合公司，總共包括 買屋近五百位的建築師、規劃師、都市設計師、室內設計師及景觀建築師、環境設計師及工程師等。 今日，RTKL已被廣泛地公認為零售規劃、混合土地使用企劃、複合中心、百貨及專業商店及複合式更新和擴展等各方面之國際性代表。近十年來零售規劃相關之獲獎經驗： 20 ICSC，國際性購物中心會議 6 SADI獎，設計及視覺優良成就 2 ULI獎，都市土地學院 27購物中心及優良商店獎，國家購物中心管理協會 12AIA獎，美國建築學院 Top 　 營運規劃／物業管理 CB Richard Ellis International Retail Development Services CB Richard Ellis International Retail Development Services為全球 買屋網最大之商業不動產服務集團。總部設於洛杉磯，全球雇員超過10,000人，皆佈於44個國家，約250處主辦事處。主要服務範圍為不動產開發、銷售、租賃、管理、企業諮詢服務及設施管理、設資管理及諮詢。 同時對亞洲購物中心的開發，同時配有三大資深執行團隊，對於亞洲的生活習慣和工作深具經驗。無庸置疑是亞洲和全世界最具購物中心開發經驗的顧問團隊。 2000年業績：完成32,865件銷售及租賃交刀，總值為520億美元。完成31 949件不動產評估及諮詢服務。接受委託管理資產面積：5億8千6百50萬平方英呎。PARCO，成立於西元1953年，總公司位於日本東京都南池袋。營運顧問涵蓋業務包括：百貨業、零售業、空間創造業、消費者服務業、流行時尚大樓、劇場、電影院經營、開發顧問業等等。主要股東有?濾桶X森TRUST股份公司（日本最大土地開發公司）、西武百貨、西武建設、SAISON股份公司。 在日本擁有甘餘家大型百貨，及擁有新加坡海外據當的PARCO，統立開發正積極密切與之討論將成立的「統音百路客」公司，會更強化團隊之經營百貨零售實力。　 營運開發顧問 TOSHIN Development Co.Ltd 統立開發計劃商請東神開發（TOSHIN Development Co。，Ltd）協助營運開發。 成立於1963年，由日本高島屋百貨集團獨資設立，為日本首家規劃郊外型購物中心的公司，總部設於東京世田谷區，資本額21億4仟萬日圓。主要業務範圍為不動產租賃買賣、仲介、購物中心營運開發。實際業積有：玉川高島屋S.C.—1969年，日本首家設立於郊外，為外型購物中心。 柏高島屋STATION MALL─19 情趣用品92年，日本首家利用車站結合一體成型的購物中心。新加坡singapore高島屋S.C.—高島屋在東南亞國家中的第一家自營分店，位於新加坡市中心，為新加坡最大的百貨公司。美國第一大廣告公司—FCB博達華商廣告公司（Foote,Cone,& Belding, Taiwan），成立於1962年，隸屬於全球第一大傳播集團The Interpublic Croup。FCB在全球86個國家都設有分公司，擁有S.C.Johnson莊臣、Compaq康柏電腦、Nabisco等全球知名客戶。 名稱：統一夢公園Dream Mall 開發單位：統一國際開發股份有限公司 經營管理單位：統立開發股位有限公司 商場型態：都會型 基地位置：高雄市多功能經貿園區 商圈人口：約350萬人 樓地板總面積：668,500m2 汽車車位：7,200個 開幕日期：2004年 可租賃賣場樓地板面積：365,000㎡ 百貨公司：70,800㎡ 專 節能燈具賣店：26,800㎡ 高科技娛樂世界：4,300㎡ 多廳電影院：11,600㎡ 一般商店：約1,000家 美食餐飲：41,700㎡ 主要顧問團隊: 建築設計： 國外建築師：美國RTKL 國內建築師：大哲聯合建築師事務所 規劃招商/經營管理： 統立開發股份有限公司 其他重要設施/空間 主題樂園：27,500㎡ 文化教育：20,500㎡ 運動健身：10,600㎡ 高層住宅(第二期)：50,000㎡ 辦公大樓(第三期)：50,000㎡ 觀光旅館(第三期)：40,000㎡ 零售顧問 CB Richard Ellis international Retail Development Services 結構顧問：超偉工程顧問有限公司 機電顧問：正弦工程顧問有限公司 廣告代理：FCB博達華商廣告公司 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 裝潢  .

          飯店~~臺北君悅飯店 君悅 重金打造綠州健身中心 景氣復甦，五星飯店高檔健身俱樂部業績亮眼，臺北君悅飯店斥資1.2億元台幣全新打造的「綠州健身中心」，決定不走「終身會員」制而改採「年度會員」制， 酒店兼職並加值贈送餐飲與住宿等多項好康的會員招募策略奏效，目標200名的員額已接近滿額，證 明 君悅打的「健康牌」受到消費者認同。 濾桶由於綠洲健身中心採總量管制，以維謢品質，君悅飯店提醒有意加入成為會員者行動要快。君悅飯店斥巨資打造的（綠洲健身中心），是討好頂級住 酒肉朋友客與在地貴客的休閒健身需求，並強化飯店市場競爭力的重要武器。占地 1,100坪的綠洲健身中心，為全台觀光飯店中最大的健身場地，除游泳池外，並有兩套健身房，男 訂做禮服、女各自獨立的三溫暖、冥想室，以及美髮護膚沙龍等，功能與情境氛圍較度假飯店有過之而無不及。由日本空間設計公司－SuperPotato設計的綠洲健身中心，以「水」為靈感主題，並搭配藝 面膜術作品演繹。健身中心的2個健身房，裡面分別擺著不同功能的健身器材，而男、女各自獨立的三溫暖，各自規畫有蒸氣室、兩座按摩水療池、冥想室與兩處休憩空間。 水療池提供先進超音波「微氣泡浴」及「穴 辦公室出租道按摩浴」。「過去的客人較喜歡用三溫暖，現在則喜歡使用健身器材」，君悅飯店總經理裴岱偉（David Pacey）分析會員健身俱樂部改裝前後的不同。裴岱偉指出，除了使用器材設施習慣不同，新招收的會員年齡層亦普遍下降，其中 租屋甚至有30歲出頭的菁英上班族或女性，證明都會人對健康的重視。君悅飯店綠洲健身中心的戶外游泳池，除是溫水泳池，更是全台唯一水底身歷聲立體音響泳池，泳客在水面下也可以聽到悅耳音樂。加入綠洲健身中心年度個人會員，並可免費贈送價?seo?萬8千 元的 君悅美饌卡會員，全年於飯店內各餐廳享有用餐最高5折優惠，另外還附贈免費住宿與餐飲優惠等價值6萬8千元的會員專屬優惠禮券，是觀光飯店俱樂部中好康最多者。裴岱偉表示，除了空間超大、設施多樣新穎，綠洲健身中心快速在市場得到回響的關鍵是嚴格控管會 個人信貸員人數。裴岱偉強調，雖然坊間獨立或連鎖經營的健身房林立，但加入君悅的綠洲健身中心會員，卻可兼享餐飲與住房禮遇，而這也是綠州立足市場的競爭優勢。 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 澎湖民宿  .

          金價不斷創新高 鄉林賴正鎰：房市也將在1-2個月後轉熱 歐債及美債及危機引導出黃金一大波段的漲幅，上市建商鄉林(5531-TW)集團董事長賴正鎰今天指出，未來通貨膨脹趨勢益形明顯，黃金因為具有保值性不斷創?酒肉朋友U歷史新高價，房地產也同樣具有保值性，但因為短期內投資人的信心受到影響，資金將會保守因應，房地產在短期內也會受到衝擊，但 褐藻醣膠根據以往的經驗，房地產將在在1~2個月後，出現另一波投資熱潮，尤其愈不穩定的時代，黃金和房地產將會成為最具有買氣的明星商品。賴正鎰也預估，台灣 21世紀房屋仲介將在總統大選選後，還會有一波房地產上漲行情。 歐債、美債的危機已成全球股市最大亂源，造成全球數兆元資產縮水，也搞得投資人心神不寧，短期內歐美風暴勢必會影響全球消?酒店工作O力，大筆資金不敢再投資股市。賴正鎰表示，台灣的經濟體質良好，雖然短期內會影響到台灣的投資信心，但未來全球金融市場核心將從歐美轉移到亞太地區，尤其是中國經濟體，亞洲國家的 酒肉朋友地位將益形重要，尤其台灣和中國的地緣關係，勢必都將因此受益，預估在未來2、3年內，「龍的傳人」將主導全球經濟。 賴正鎰指出，現階段台灣的經濟情勢不穩定是「信心危機」的問題，目前台灣7月出口值創下 酒店兼職歷年來新高，台灣債務結構穩定，台灣股市甚至還領先全球率先止跌反彈，顯現出台灣經濟體擁有強勁的實力，但因為全球股市的恐慌，台灣也因此受到影響，國安基金適時的進場將有助於早日挽回投資大眾的「信心」。 賴正鎰指出，由於 酒店經紀經濟危機又遇到明年初的總統大選及立委選舉因素，政府將會控制台灣的經濟穩定，因此房地產即使有上漲的空間，漲幅仍然有限，但如果歐美債務危機在半年內仍然無法獲得解決，因為國際通膨壓力大，預估台灣將在選後，會有一波房地產上漲行情。 鄉 租屋林建設(5531-TW)今天指出，在台中市總銷達180億元的「鄉林皇居」建案，目前已銷售超過一半，同時，鄉林建設也看好房地產產品的在未來通貨膨脹趨勢之下的保值效果。鄉林建設除台中市的180億元總銷的「鄉林皇居」建案之外，目前在台北市天母推「鄉林大境」、新北市新莊?襯衫嚏u鄉林淳青」；鄉林對於市場的推案態度相當積極；同時，鄉林也透過安排大陸客的「自由行」來台看建案並營造其建案的市場聲勢。 【鉅亨網記者張欽發 台北】 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 辦公室出租  .

          〈今周刊〉看壞後市？台灣「現金王」葉國一求售華國飯店等多筆土地 台灣「現金王」葉國一 房地產抵押設定一六二億 元月初，不動產仲介市場流傳一份待售物件名冊，記載不少台北市精華地段大樓與土地基本資料與售價，其中赫見台北市林森北路華國飯店、新北三峽大板根森林溫泉度假村與新北新店大台北華城土地三筆知名標的，據了解，賣方就是近年由科技業轉戰房地產的英業達會長葉國一。 這幾年葉國一陸續投入約兩百億元，掌握土地面積逾五萬坪，儼然成為新地產大戶，前年葉國一曾說，「電子業是『茅山道士』（毛利率僅三％到四％），但土地放在那卻會幫你『白天也賺錢，晚上也賺錢』，相較之下，房地產太好做了。」這句話言猶在耳，如今葉?酒店兼職磥@卻計畫大舉出脫房地產，引起外界側目。 除了在市場求售房地產外，手握兩百億元現金的葉國一，真正投入房地產的現金並不多，本刊調查，他投資的不動產向銀行抵押設定一六二．○五億元，實際貸款金額約一三五億元，高額的數字令人咋舌。■進軍房地產  慣從複雜不良債權下手 攤開葉國一的房地產質押設定狀況，大致分為兩種類型，第一種是借錢給朋友幫忙度過難關的案子，例如，華國飯店與大板根，除了公司本身向銀行聯貸，葉國一本身也是該公司的債權人，例如華國飯店就向葉國一的國協投資、銓誠資產管理借了二十一億元。 第二種是，葉國一直接買斷土地的案 永慶房屋子，包括高雄「國硯」、新店大台北華城土地、松山火車站對面土地、三重太子汽車舊廠等，主要是用他個人名義、投資公司摩天開發、華國總經理廖裕輝等向銀行借款九十八億餘元，僅「國硯」、「國玉」已進入推案開發階段，待完工後按銷售狀況回收資金。 事實上，葉國一大舉進軍房地產，是在二○○八年的房價高峰以後。打開他的房地產名冊，可以看出他喜歡從複雜的不良債權下手，例如高雄亞太財經廣場，原本是宏總集團總部，他在法院拍賣過程中，以債權承接標的物，將債權順利轉換為物權，儘管過程冗長，但可以低價取得物美價廉物件。除亞太財經廣場外，葉國一持有的台南開元段土地， 吳哥窟手法如出一轍，先投入約六．三億元買下不良債權，再透過拍賣程序，以十．四四億元拍定價，成為該地所有權人。此外，葉國一還持有新店五峰國中附近一筆大面積土地的債權，此塊基地打算推出大型別墅案，規模上看一五○億元，可望為他創造不錯的獲利。  葉國一像獵豹瞄準物件，耐心等候時機出手；但計畫趕不上變化，台灣房市景氣反轉，不少建商看壞後市，熟悉葉國一的朋友也說，「最近葉董心情不太好，除了英業達的事要煩心，尤其去年政府打房後，讓走了好幾年多頭的房地產景氣停滯，也讓葉國一感受到房地產的不確定性增高，因此，只要有人出好價錢，不排除將手上幾宗房地產案提前『獲利了結』出場。」 裝潢 其實，去年下半年奢侈稅上路後，從葉國一的投資動作即略見端倪，他曾公開表示，「今年只進了一筆土地」、「將放慢房地產投資腳步」，但葉國一沒有說出口的是，如果有好價錢，不排除處分他名下的房地產。根據了解，葉國一最想處分的是華國飯店、大板根森林溫泉度假村與新店大台北華城土地這三個物件。 ○八年，葉國一把英業達交棒專業經理人後，認為「有土斯有財」的他，就加碼布局房地產。 ○三年，他在英業達股東會後，提到要在台北市士林官邸旁蓋祖厝，當時他斥資八億元陸續買進二千坪土地，重劃後分回六八六坪精華用地，換算每坪成本約一一六萬元，以目前當地土地行情超過二百萬、周邊豪宅每坪單價也高達一三○至 面膜一五○萬元來看，雖然未處分，但葉國一的潛在獲利可觀。 ○四年，葉國一砸下二十四億元，接手華國飯店，當時純粹為了幫好友── 華國飯店總經理廖裕輝解決財務危機，目前，華國飯店除了向國泰世華借十九．二億元，也欠葉國一名下的投資公司國協投資、銓誠資產管理二十一億元，這個數字大約是葉國一買下華國債權的金額，惟葉國一本來就無實際經營華國飯店，因此想處分獲利了結。 「華國飯店的價格一路從三十五億元喊到五十三億元，每坪地價六八八萬元，但買方出價始終無法達到葉國一期望的金額。」一位房地產仲介透露，沒有出價五十億元以上，應該不會成交。 葉國一另一個想處分的標的，是○九年插股的三峽大板根森林溫泉度假村旁邊的土 土地買賣地。當初大板根面臨法拍，葉國一先買下入口兩千坪土地，並出面向銀行擔保，才讓大板根免於拍賣命運。 據了解，葉國一想賣大板根，主要是他與大板根董事長蔡春隆理念出現歧見有關。 雖然兩千坪土地就位於大板根門口，但使用分區為森林區，有很多開發限制，且必須與大板根共同開發才有價值，甚至要連大板根一起吃下，才能發揮最大效益，這也是讓買家興趣缺缺的原因。■毛利勝電子  科技大亨轉當地產大戶 真正讓葉國一在房地產嘗到甜頭，應該是○八年，高雄漢來飯店對面的豪宅案「國硯」。當年，葉國一因幫忙亞力山大健身俱樂部解決資金缺口，亞力山大倒閉後，葉國一也成為受害者，後來國揚集團創辦人侯西峰建議葉國一買高雄新田路土地，希望兩人可以藉﹁ 長灘島國硯﹂推案，把他們在亞力山大虧的錢賺回來。國硯占地一五二○坪，是國揚○四年底自台肥手中取得，每坪單價僅四十二萬元，之前一直作為漢神百貨停車場；因取得時間早，○八年國揚賣給葉國一，處分利益高達八．二億元，僅四年時間，光賣土地就獲利近一倍。 國揚為了實現獲利及取得營運資金賣地，與葉國一採「合建分售」方式推出豪宅，總銷金額一百億元，地主葉國一占三成，建方國揚占七成，葉國一可分回的金額至少有三十億元。■房市走下坡 地產大戶大舉出脫物業 高力國際總經理劉學龍指出，今年住宅銷售率不樂觀、短期內投資客又不會回籠，市場會有不少物件拋售，尤其是兩、三年前買在房價高點的不動產，背負龐大利息壓力，「再怎麼有錢，也禁不起景氣拖磨。」 除了面臨房?烤肉食材咫U滑壓力，去年初，英業達搶進太陽能廠益通後，原本前景看好的太陽能產業，旋即因供需以及庫存因素，景氣急轉直下；益通去年元月營收還有十七．六億元，去年十二月營收卻不到億元；益通股價更從每股二十二元，一度跌到九．一一元；太陽能產業不但未照亮英業達，反而成為營運的不確定因素。這些恐怕都造成葉國一很大的壓力。 葉國一由科技業跨足房地產業的故事，過去幾年屢屢成為業界美談，但房地產業景氣的高度波動性，也著實讓這位科技業大老上了寶貴一課；尤其今年房地產景氣仍多空未明，葉國一應該也亟欲對外證明，在這波房地產大浪中，仍能平穩掌握自己的船舵。■華國飯店：把買主找出來再說啦 針對葉國一處分華國飯店，華國飯店回應，「賣掉幹麼？幾年前就有人在傳要賣，都是亂傳的， 景觀設計我們沒有要賣。」華國飯店還對本刊記者說，葉國一不想澄清，因為覺得「外界太低估他的現金實力了。」 據了解，市場有不少傳聞說陸資、港資要買華國飯店，直到上個星期還有人透過關係，要介紹客戶買華國飯店，但華國飯店方面都說，「把買主找出來再說啦。」也間接證實華國要賣的說法，並非空穴來風。 據了解，高雄國硯豪宅已經銷售70億元，大台北華城國玉六戶結案獲利，之後二期、三期看怎麼推。至於一年多前由廖裕輝掛名的摩天開發公司，買進的新北市新店區秀岡段15000坪土地，也與寶徠建設簽好合建契約，1月18日才剛送件申請建照，該案將由寶徠主導。 /撰文/梁任瑋 【鉅亨網新聞中心】 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 燒烤  .

          銀髮族購屋 首重交通、醫療、活動空間 根據經建會統計，現在每100人當中就有10個老人，到了民國145年，每100人中，老人 信用卡代償甚至將增加到38個之多，面對高齡化的社會到來， 借錢銀髮族所選擇的養老居住環境與休閒住宅產品，便成為一個值得關注 房屋二胎的市場。 在中信房屋的宅指數調查結果中顯示，50歲以上的消費者購屋首重坪數、生活消 機車借款費商圈與公園綠地，而居住選擇條件中，以「交通便利」、「近大型醫院」和「充分活動空間」等三項為?酒店經紀威I。 舉例而言，台北市的銀髮族可選擇民生社區(近長庚和空總)、大安森林公園和中正紀念堂周邊(近台大醫院)、國父紀念館 整合負債周邊(近北醫、國泰醫院和仁愛醫院)、中山足球場和14、15號公園周邊(近馬偕)、石牌和天母(近榮總)、內湖市區和東湖(近三總、國泰醫院和康 燒烤寧醫院)、以及位捷運南港線的玉成公園，和南港一號公園周邊(近忠孝醫院)等等類似的區段，不但具備便捷的大眾運輸工具，且周邊還有充分的活動空間與休閒綠地，上述 買屋都是可以考慮的居住環境。 專家建議，但是首善之區的台北市寸土寸金，對於口袋不夠深的買方來說，想在這兒購屋似乎有所難度，如果購屋資金並不是那麼多的銀髮族，往市中心以 裝潢外找找，一樣會有不錯的休閒養老區域。 【鉅亨網記者詹宜軒 台北】 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 房屋出租  .