都市更新之土地所有權人如何對「權利變換」異議? 都市更新之土地所有權人如何對「權利變換」異議?文/李永然律師 一、前言  「都市更新」目前是台灣的熱門話題,而自辦都市更新不論採用「協議合建」(註1),或逕自以「權利變換」方式實施都市更新,常會遇上「權利變換」。如以「權利變換」方式實施都市更新時,「實施者」應於「都市更新事業計畫」核定發布實施後,擬具「權利變換計畫」,依《都市更新條例》第19條規定程序辦理「審議」、「公開展覽」、「核定」及發布實施等事項;變更時,亦同(參見《都市更新條例》第29條第1項前段)。而「權利變換計畫書」核定發布實施,如土地所有權人對於其「權利價值」有異議時,該如何救濟?又於進 房地產行救濟期間能否停止「都市更新事業」的進行?筆者擬藉本文進行探討。 二、「權利變換」的意義與實施  所謂「權利變換」乃指「更新單元」內重建區段內的土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者,提供土地、建築物、他項權利或資金,參與或實施都市更新事業,於都市更新事業計畫實施完成後,按其更新前權利價值及提供資金比例,分配更新後建築物及其土地之應有部分或「權利金」(參見《都市更新條例》第3條第5款)。「權利變換計換」應表明的事項及其實施辦法,主管機關依《都市更新條例》第29條第3項訂有《都市更新權利變換實施辦法》。   首就「 土地買賣權利變換計畫」應表明的事項而言,包括:(1) 實施者姓名及住所或居所;其為法人或其他機關(構)者,其名稱及事務所或營業所所在地;(2) 實施權利變換地區的範圍及其總面積;(3) 權利變換範圍內原有公共設施用地、未登記地及得無償撥用取得的公有道路、溝渠、河川等公有土地面積;(4) 更新前原土地所有權人及合法建築物所有權人、他項權利人、耕地三七五租約承租人、限制登記權利人、占有他人土地的舊違章建築戶名冊;(5) 土地、建築物及「權利金」分配清冊;(6) 本辦法第13條第1項第3款至第5款所定費用;(7) 依《都市更新條例》第30條第1項各土地所有權人折價抵付「共同負 結婚擔」的土地及建築物或現金;(8) 各項公共設施的設計施工基準及其權屬;(9) 工程施工進度與土地及建築物產權登記預定日期;(10) 不願或不能參與權利變換的工地所有權人名冊;(11) 依《都市更新條例》第36條第2項土地改良物因拆除或遷移應補償的價值或建築物的「殘餘價值」;(12) 公開抽籤作業方式;(13) 更新後更新範圍內土地分配圖及建築物配置圖,其比例尺不得小於五百分之一;(14) 更新後建築物平面圖、剖面圖、側視圖、透視圖;(15) 更新後土地及建築物分配面積及位置對照圖;(16) 地籍整理計畫;(17) 《都市更新條例》第41條的「舊違章建築戶」處理方案;(18) 其他經各級主管機?辦公室出租鶶W定應表明的事項(參見《都市更新權利變換實施辦法》第3條第1項)。 上述「權利變換計畫」須報請主管機關核定,核定時應檢附「權利變換計畫」及下述文件:(1) 經各級主管機關委託、同意或核准為實施者的證明文件;(2) 經各級主管機關核定都市更新事業計畫的證明文件,但與都市更新事業計畫一併辦理者免附;(3) 權利變換公聽會紀錄及處理情形;(4) 其他經各級主管機關規定應檢附的相關文件(參見《都市更新權利變換實施辦法》第4條)。 三、土地所有權人對其「權利價值」有異議時的救濟  由於「權利變換計畫」如前所述,需送主管機關核定後發布實施;一般更新後各土地所有權人應分配的權利價值,是以權利變換?室內裝潢d圍內更新後之土地及建築物權利價值,扣除「共同負擔」的餘額,按各土地所有權人更新前權利價值比例計算(參見《都市更新權利變換實施辦法》第10條);倘土地所有權人對其權利價值有異議時,該如何救濟?   依《都市更新條例》第32條第1項規定:「權利變換計畫書核定發布實施後二個月內,土地所有權人對其權利價值有異議時,應以書面敘明理由,向各級主管機關提出,各級主管機關應於受理異議後三個月內審議核復。但因情形特殊,經各級主管機關認有委託專業團體或機構協助作技術性諮商之必要者,得延長審議核復期限三個月。 當事人對審議核復結果不服者,得依法提請行政救濟。」;所以土地所有權人對其權利價值有異議時,可以以「書面」 澎湖民宿於權利變換計畫書發布實施後「二個月」內,敘明理由向主管機關提出「異議」。前述的「二個月」期間,實務上見解認為應以「異議人知悉日」起算,而非自權利變換發布日(註2)起見。  而主管機關於受理異議後,應於「三個月」內審議核復,如因情形特殊且有作技術性諮商的必要,得延長審議核復期限「三個月」。又前述「審議核復期限」,應扣除各級主管機關委託專業團體或機構協助作技術性諮商及實施者委託專業團體或機構重新查估權利價值的時間(參見《都市更新條例》第32條第4項)(註3)。倘當事人對於審議核復結果不服,則仍得依法提起「行政救濟」,即進行「訴願」、「行政訴訟」。 四、都市更新事業能否停止進行?  就土地所有權人甚為關心者,係「權利變換計 襯衫畫書」已核定,而其對權利價值有異議,正在進行「異議」或「行政救濟」,此時能否要求主管機關暫時停止都市更新事業的進行?  依《都市更新條例》第32條第2項規定:「前項異議處理或行政救濟期間,實施者非經主管機關核准,不得停止都市更新事業之進行」;亦即都市更新事業的進行,如欲停止係由原行政處分機關依「職權」或「申請」,就核定處分的停止執行(註4)。而此時,如土地所有權人可否依《訴願法》或《行政訴訟法》的相關規定聲請原核定處分的停止執行?   既有由原處分機關核准停止執行的可能,解釋上應不排斥土地所有權人,分別依《訴願法》或《行政訴訟法》的相關規定,向受理訴願機關或行政法院聲請原核定處分的停止執行(註5)。現將《訴願法》及《行政訴訟法》的 591規定分述如下: (一)《訴願法》第93條第2項規定:原行政處分之合法性顯有疑義者,或原行政處分之執行將發生難以回復之損害者,且有急迫情事,並非為維護重大公共利益所必要者,受理訴願機關或原行政處分機關得依「職權」或依「申請」,就原行政處分之全部或一部,停止執行。 (二)《行政訴訟法》第116條第2項規定:行政訴訟繫屬中,行政法院認為原處分或決定之執行,將發生難於回復之損害,且有急迫情事者,得依「職權」或依「聲請」裁定停止執行。但於公益有重大影響,或原告之訴在法律上顯無理由者,不得為之。而上述規定中,所指之「難以回復之損害」,實務上採保守態度,以仍屬得以金錢賠償者,即難謂有難以回復之損害(註6);而且聲請停止執行,必須一方面有「難以回復損害」的情形, 買屋網且同時要有急迫情事,方可准許。 五、結語   土地所有權人參與都市更新,攸關自身權益,倘面對「權利變換」,而又對「權利價值」發生爭議,務必循合法途徑救濟;如自己不了解時,務必要委請專業人士諮商,方能確保自身權益!(本文作者為永然聯合法律事務所所長、中國人權協會理事長) 註1、 在協議合建進行都市更新,如有不願參與協議合建的土地及合法建築物,也可以「權利變換方式」實施(參見《都市更新條例》第25條之1後段)。 註2、 參見江中信編著:都市更新法理與實務,頁179,2009年12月初版一刷,詹氏書局發行。 註3、 《都市更新條例》第32條第4項係於民國99年4月20日立法院三讀通過。 註4、 參見沈政雄撰:「都市更新之法律構造與行政訴訟問題探討」乙文,載全國律師雜誌2008年9月號,頁100,2008年9月出刊。 會場佈置  .
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